Повышение цен отталкивает покупателей жилья от Тель-Авива
Израильские покупатели жилья в 2022 году все чаще искали квартиры в периферийных регионах, в основном на юге, где цены относительно низкие. Следовательно, доля сделок в зонах спроса в Тель-Авиве и центральном Израиле снизилась по сравнению с 2021 годом, согласно данным Центрального статистического бюро за последний квартал 2022 года.
Данные также показывают, что большее количество покупателей предпочитало покупать квартиры меньшего размера по сравнению с предыдущими годами, предположительно из-за роста цен на жилье.
Рынок недвижимости находится в состоянии неопределенности. С одной стороны, цены на квартиры находятся на рекордно высоком уровне. Средняя цена квартиры, купленной в последнем квартале 2022 года, достигла в среднем 1,96 млн шекелей, а средняя цена четырехкомнатной квартиры в Израиле достигла 1,97 млн шекелей. С другой стороны, общественное мнение на данный момент таково, что цены достигли пика, и теперь может произойти крутой спад, что отражается в очень небольшом количестве сделок. Возникает противоречие: спрос падает, а цены продолжают расти.
Взгляд на средние цены на квартиры в различных городах Израиля показывает, что, несмотря на факторы, свидетельствующие о серьезном замедлении в секторе, такие как более дорогая ипотека, цены на квартиры, приобретенные в последнем квартале 2022 года, были выше, чем в предыдущих кварталах.
Это можно объяснить двумя причинами: первая - кризис проявляется на данном этапе в основном в снижении объема сделок. Это только одна составляющая кризиса. Вторая составляющая — это падение цен — и этого пока не происходит. Хотя за последние два месяца произошло существенное снижение на 4,3% индекса цен на новые квартиры, приобретаемые на свободном рынке (неофициальный индекс, основанный на данных Центрального бюро статистики, который, в отличие от официального индекса, не включает квартиры, приобретаемые по субсидированным ценам). Но общий показатель продолжает расти - хотя и на десятые доли процента. Это свидетельствует о том, что цены на рынке вторичного жилья, составляющем около трех четвертей всего рынка, продолжают расти.
Вторая причина — контингент покупателей. Опросы, проведенные Банком Израиля в отношении этой группы покупателей, показывают, что повышение процентных ставок в последние месяцы в основном оттолкнуло от рынка покупателей квартир в ценовом диапазоне 1-3 миллиона шекелей, но в меньшей степени покупателей квартир по более высоким ценам. Покупатели дорогих квартир более состоятельны и могут легче позволить себе выплаты по ипотеке, даже когда процентные ставки растут. Еще одно подтверждение этому объяснению можно найти в данных, свидетельствующих о том, что цены на квартиры, приобретенные в последнее время, выше, чем ранее. Причина этого, видимо, не в росте цен, а в весе более дорогих квартир - который увеличился.
Данные показывают, что годовой рост цен на квартиры составляет 17,1%. Повышение процентной ставки, как уже упоминалось, отпугнуло часть покупателей, желающих приобрести относительно дешевые квартиры. Но более внимательное изучение данных показывает, что также произошли изменения в географическом составе покупок: значительное увеличение покупок на периферии — юге и севере — и значительное снижение покупок в районах с повышенным спросом.
В 2021 году около 18% покупок квартир было совершено в районе Тель-Авива, а в 2022 году их количество упало примерно до 14%. Около 26% купленных в 2021 году квартир приходилось на Центральный район, тогда как в прошлом году этот показатель снизился примерно до 24%. В Хайфском округе доля покупок упала с 16,6% до 16%. С другой стороны, покупки жилья на Севере выросли с 10,2% до 11,6%, а самый значительный рост зафиксирован на Юге - с 19% до почти 23%. Покупки в районе Иерусалима выросли с 8,5% до 9%, чему способствовали сделки в Бейт-Шемеш. Недавний опрос Министерства финансов показал, что Беэр-Шева служит убежищем для многих молодых пар из-за относительно низких цен.
Другой изученный вопрос заключался в том, в какой степени изменения цен на квартиры заставляли покупателей идти на компромисс в отношении размера квартир. Различия между 2022 и 2021 годами были очень небольшими. Но сравнение между 2017 и 2022 годами показывает, что доля небольших квартир в покупках увеличилась примерно с 34% до примерно 36%, вес больших квартир несколько снизился, но остался на уровне около 28%, а вес 4-комнатных квартир снизился до 36% в 2022 году по сравнению с 38% в 2017 году.
Что касается 4-комнатных квартир, продажа которых была зарегистрирована в последнем квартале 2022 года. В Тель-Авиве, самом дорогом городе, средняя цена четырехкомнатной квартиры достигла 4,9 млн шекелей, по сравнению с Беэр-Шевой, самым дешевым городом, где средняя цена составляла 1,2 миллиона шекелей.
В последние годы цены на квартиры в Тель-Авиве не только побили все возможные рекорды — разрыв между ними и ценами на квартиры в других местах значительно увеличился. Например, средняя цена четырехкомнатной квартиры в Тель-Авиве была в четыре раза выше, чем в Беэр-Шеве на конец 2022 года, тогда как в 2017 году она была выше всего в три раза. Разрыв между ценами на четырехкомнатные квартиры в Хайфе и Тель-Авиве увеличился за этот период с 2,4 раза до 2,7, а разрыв между Тель-Авивом и Иерусалимом увеличился более умеренно, с 1,6 раза до 1,7.
Это во многом объясняет сокращение рынка Тель-Авива. Получается, что даже по отношению к своим соседям - Рамат-Гану, Ришон-ле-Циону, Петах-Тикве и Холону - Тель-Авив увеличил ценовой разрыв за последние пять лет.